不動産売却Q&Aを集めてみました

秋～春にかけて（12～4月に借家を退去する方が多く、それまでに不動産を購入し引越しする方が多いのでその時期に需要が増えるからです）

《仲介の場合》
・査定（物件調査）→販売価格確定→媒介契約→販売活動開始→購入検討者と商談・申込→売買契約→買主の資金調達・売主の片付け等→決済（引渡し）

《買取の場合》
・査定（物件調査）→買取価格確定→売買契約→買主の資金調達・売主の片付け（権利関係の抹消）等→決済（引渡し）

というような流れになります。

買取制度は宅建業者が買主となり、売却不動産を買取りますので即現金化できます。
媒介契約による販売は、個人間売買となる為、購入希望者が現れてから売買契約を締結し、買主の資金調達ができ次第、決済（売買代金の支払い）を行うので、現金化できる時期を予測できません。

既存住宅の売却資金を新しい住宅の取得資金に充当する場合、まず既存住宅の販売活動を行いながら、新しい住宅を探しはじめ、既存住宅の売買契約を締結し決済日が確定次第、既存住宅の決済日以降に売買代金支払い（決済）を行う約束で新しい住宅の売買契約を締結し、既存住宅の引渡し（決済）後に新しい住宅の引渡し（決済）を行います。
既存住宅の売却資金を充当しなくても、新しい住宅の取得資金が確保できる場合、既存住宅を販売しながら、新しい住宅を探し、良い物件が見つかり次第、新しい住宅の売買契約を締結し、決済（引渡し）を行います。

売却物件が販売開始からどれくらいの期間で成約に至るかによって変わりますが、仮に販売開始から1ヶ月以内で成約に至った場合、購入物件の入居までに約3～5ヵ月を要します。

販売開始希望日の1～2ヵ月前にご相談頂くのがベストだと思います。あまり早めに相談に来られると、相談時の査定価格から販売開始時の価格が増減する可能性があり、そうなると購入予定物件の予算を変更しなければならなくなるからです。

様々なものが機械・電子化されている昨今ですが、不動産はまだまだ人と人とのつながりで売買されている為、全国展開している大手不動産会社にしても地域密着型の不動産会社にしても売却物件周辺で広告（インターネット・紙面）掲載や看板（ノボリ）設置など多数行っており売却実績のある会社を選ぶことと、物件の担当者の人格も重要だと思われます。

端的にお伝えすると、物件査定→販売開始→商談→契約→各種工事発注・銀行融資サポート→決済（売買代金支払い・引渡し・登記）のお手伝いです。
その詳細内容は、次の通りです。

仲介（個人売買）での売却の場合、まずは査定を行う際、売主にとって不利な売却にならないよう近隣物件の最新の相場や売却物件のメリット・デメリットをしっかりと調査し、販売価格を確定後、売主と不動産会社とで媒介契約を締結します。そこから、現地看板（ノボリ）設置・写真撮影、近隣への販売告知（ポスティングなど）、広告（インターネット・自社ホームページ・紙面）掲載や全国の不動産会社や建築会社への告知（レインズ登録）などの販売活動を行い、購入希望者を募ります。
購入希望者が現れたら物件の事前説明、売主と価格や条件面の交渉、住宅ローン申込など商談の仲介人としてお手伝いを行い、商談がまとまれば売買契約を締結（買主への重要事項説明書や売主・買主への売買契約書を作成し、各々へ説明）します。
契約後は、買主の住宅ローンの承認、売主の抵当権抹消や双方の引越しのお手伝いなどを行い、決済（売買代金支払い・物件引渡し）の準備が出来ましたら決済日を確定させ、当日は買主から売主への振込の実行・着金確認、鍵の受け渡し、登記を依頼する司法書士との連携などを行います。

買取の場合、価格・条件面の交渉を行い、売買契約を締結し、1ヵ月以内に決済（売買代金支払い・物件引渡し・登記）を行います。

大丈夫です。
大事な資産の売却ですから、複数の不動産会社の査定金額や意見をしっかり聞いた方が良いと思いますが、仲介（個人売買）で売却を行う場合、販売活動はその中で一番信頼できる会社1社へ任せる事（専属専任媒介契約）をお薦めします。
その理由は、販売活動も複数の不動産会社へ依頼（いわゆる一般媒介契約）すると、その物件の買主からの購入申込（売買契約）が他社で行われてしまうと、その他の会社は報酬が￥０になるので、販売活動の経費をなるべく抑えようとします。それにより物件情報の告知が多方面で行われず、成約までの期間が長期化する事が懸念されるためです。

買取の場合は、複数の不動産会社へ買取金額を提示してもらい、その中から金額と条件面で最良な会社を選択すれば良いと思います。

可能です。
自社の顧客や来店客、もしくは他社のお力もお借りして、その物件の条件でお探しのお客様へ提案させて頂きます。ただし、Q9にも記述しておりますが、物件情報が広く告知されないと、よほど需要の高いエリアでない限り、成約までの期間は長期化致します。

どの物件にも共通して言えることは、物件を綺麗（好印象）に見せる事です。
過去の私の成約事例からしても、お客様が不動産購入を決めた大きな要因に、物件の第一印象がかなり重要であったことは間違いございませんので、更地の売却であれば草を刈る、建物付きの土地の場合、古家を解体、既存住宅はリフォーム（内・外装）、駐車場の改修工事を行うなど、購入検討者にその物件で新生活をしたい！と思ってもらうことが重要です。

居住中の物件でも販売活動を行えます。
当然、居住中ですので現地に看板（ノボリ）設置などは出来ませんが、インターネット広告（外観写真・間取図は最低限）掲載の承諾を頂けましたら、成約期間の長期化などもなく、購入希望者が現れるケースが多いです。なので、販売活動を行いながら、成約後の転居先を探していくようになります。

基本的にお引き受け致しますが、全国・地域的に有名な事件・事故物件はお引き受けできない場合もあります。査定価格は、近隣相場より安価になります。

仲介物件に対する査定は、当社へ導入している査定システムによる価格と、査定物件周辺の販売中物件や直近５年分の成約事例、また地域ごとの需要と供給のバランス、現地・役所調査によるその物件のメリット・デメリットを熟考した上で査定価格を算出しております。

買取の場合、当社の設定した販売価格から必要経費・当社利益などを差し引いた査定価格をご提示しております。

査定価格を売主へお伝えし、その価格を基に売主の要望をしっかり聞いて、折り合いがつき次第、媒介契約を行った価格が販売価格になります。

基本的に販売価格を下げていくのが最適な方法なのですが、それが出来ないケースもありますので、そういった場合、媒介契約している不動産会社を変更し、もっと多方面に広告等を行ってもらえる、もしくは窓口が広がる、その地域に密着している会社と媒介契約を行う、もしくは現状を改善できる点があれば、それらを実施してみる事だと思います。

その地域の需要にもよりますが、需要がそこそこ見込めるエリアであれば、販売価格を近隣相場より安価にすることによって、早期（3ヶ月以内）売却できると思います。

高く売れるケースもあります。需要が多く見込めるエリアであれば査定価格より成約価格が上回るケースが多々あります。
不動産価格は株価などと一緒で、需要と供給により相場が上下するので、需要過多なエリアは相場より高く売却できる物件も多くなります。
逆に、需要が過少なエリアは、相場並みや相場以下の価格で販売を行っても成約に至らないケースが多々あります。

変更できます。ただし、購入検討者が現れてから売却価格を上げる事はできません。
その理由ですが、不動産売買は高額であるケースが多いので、当事者同士で信頼関係が無いと大きなトラブルに繋がります。
商談・申込が入った段階で売主が価格を上げる事は、当事者同士の信頼関係を損ねる行為で、そういった方の売却のお手伝いや不動産購入は誰もしたがらないからです。

仲介（個人売買）による売却であれば、登記簿上の住所・氏名と現住所・氏名が異なる場合の住所・氏名変更登記や、債務が残っている場合の抵当権抹消登記などの登記に関する費用や、媒介業者への仲介手数料（売買価格×３％＋６万円＋消費税）、売却物件の残置物撤去・転居先への引越し費用などが必要です。

基本的に売主から仲介手数料と別に広告経費を頂く事はありません。

売却により所得（利益）が発生した場合は、譲渡所得税（短期譲渡：不動産取得から５年以内に売却した場合、利益に対して４０％ ・ 長期譲渡：不動産取得から５年以上経過して売却した場合、利益に対して２０％）が掛かります。

できない事はないです。残債を一括返済する資力のある方は買い替えできます。
それ以外の方の場合、残債の金額が近隣相場とあまりにもかけ離れている（例：査定価格＝1,500万円、残債金額：2,200万円）と、その差額分を自己資金で補填して頂かなければ抵当権抹消登記が行えないので、売却（買主への所有権移転登記）が成立せず、近隣相場よりあまりにも物件価格が高いと購入検討者がなかなか現れないという事になるので、実質買い替えは困難だと思われます。

販売価格と残債金額にマイナスの差額が発生するケースで、買い替え物件の価格に、そのマイナスの差額分を上乗せしてローンを組むのが買い替え用ローンです。
資力や属性に問題無ければ、金融機関の審査もそれほど厳しくないので、返済能力のある方にはお薦めです。

確定申告が必要なのは売却により利益（所得）が発生した場合です。
利益とは、売買代金から売却物件取得時の売買価格や諸経費などを差し引いた時にプラスが発生する場合の金額の事を言います。
よって、売却による利益が発生しない場合、当然に不動産譲渡所得も発生しないので、確定申告の必要はありませんが、そういったケースでも確定申告を行う事によって本業などの所得と損益通算し、その他の税金に対する節税効果が生まれる場合もある為、確定申告を行う事をお薦めします。

売却した年の固定資産税は、その年の１月１日から売却物件決済日の前日までの分を売主、決済日から１２月３１日の分を買主の負担で日割計算を行い、決済日に買主から受け取る様になります。

振込による決済が一般的です。
以前の取引（決済）のように、買主指定の銀行に売主・買主・不動産会社・司法書士などが集合して当事者各々に振込や現金支払いを行ったりするケースは少なくなってます。
決済日より事前に銀行で各振込先や振込金額の手続きを行い、買主への所有権移転登記や売主の住所・氏名変更登記、抵当権抹消登記に必要な書類への署名捺印と同時に司法書士による本人確認なども事前に済ませて、決済当日は誰も集合せず、各振込の実行を行い、売主への着金確認が出来次第、司法書士が法務局にて各種登記を行って決済完了となります。

売却物件の販売前の状態にもよりますが、あまりにも損傷・劣化が著しい状態でしたら、リフォームして販売する方が有利になると思われます。
購入検討者が購入の意思を固めるのに物件の第一印象がかなり重要ですので、古くてリフォーム歴の無い物件ほどリフォームしなければ印象が悪いままで成約までに長期化する傾向があります。

成約に至るまでは全部処分せず、売却物件へ据え置きにして、購入希望者が現れたときに、据え置き希望の家具と処分希望の家具とを選択してもらい、処分希望の家具のみを決済（引渡し）迄に処分するのが得策です。ちなみに、家電・カーテンも同様です。

人売買（売主が個人の場合）では、ほとんどの契約で現状有姿引渡しが条件になりますので、原則、修理不要です。ただし、不具合のある設備や状態を買主へ告知しなければなりません。

ローンの残債があれば、その残高や債権者、一括返済により抵当権抹消に同意してもらえるか否かの確認、売却物件の価格より残債がかなり上回る場合、その差額分の自己資金、相続により物件を取得しており、取得時に相続登記を行っていない場合、相続人による遺産分割協議書作成（司法書士へ依頼）後の相続登記、売却物件の権利証（平成18年以降は登記識別情報通知）の所在確認、登記名義人が各書類へ自署・捺印でき司法書士による面談にて意思確認できる状態か否かなどの確認（準備）が必要になります。

権利証（登記済証または登記識別情報）を紛失した場合でも、『司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供』という制度を利用して、登記申請をすることができますので、売主は司法書士と面談（本人確認）する位で、特段ご自身で何か手続きを行って頂く事は無いです。もちろん、司法書士への報酬（本人確認情報作成費用※５万円前後）は必要です。

登記名義人（他人）と契約書上の売主の関係性にもよりますが、原則、登記名義人と契約書上の売主となる方と売買契約が成立していれば、他人名義でも売主から買主へ売却（所有権移転）を行う事は出来ます。相続が発生しているケースで、登記名義人から相続人への相続登記が完了していないケースはQ31に記述の通りです。

お互い司法書士に対して意思確認ができ、離婚や別居（住所異動・どちらか所在不明）などの事情が無い夫婦名義であれば、特別な手続きは不要です。

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